Застройщики, риелторы и цены на квартиры.

Про застройщиков.

Пожалуй, единственным существенным фактором для небольшого снижения цен на квартиры в новостройках являются возможные проблемы с ликвидностью у девелоперов/застройщиков. Тут всё просто, если раньше застройщики имели возможность привлечь деньги под 8—12%, то сейчас либо не могут вообще, либо под ставки далеко за 20% годовых.

Т.е. ситуация, когда необходимо ранее полученные кредиты отдавать или рефинансировать, но на первое не хватает денег, а второе было бы самоубийством. В этой ситуации застройщик оказывается перед необходимостью быстрее продавать что есть. Замечу, что дальше я буду не про коммерческую или премиумную/элитную недвижимость, а про «обычные» квартиры.

Некоторые люди, почему-то считают, что эта ситуация неизбежно приведёт к падению цен на недвижимость. Однако, не так всё просто. Для начала, застройщику, при наличии серьёзных проблем, проще продаться самому целиком, чем продавать в розницу квартиры с существенным дисконтом/снижением. В Питере, например, уже прошли похожие сделки. Дальше, на увеличение спроса, как ни странно, сыграл отказ банков от «ипотечных» кредитов на новостройки.

У банков логика отказа от новостроек понятна — чем меньше рисков, тем лучше и когда есть риск, что сроки ввода жилья увеличатся, а у заёмщика может ухудшиться за это время материальное положение, то при единственном обеспечении кредита — залоге прав требования на новостройку, да ещё при общей нехватке денег у банка, лучше сумму распределить по десятку заёмщиков в качестве потребкредитов. Ещё и ставка выше будет.

Однако, в банке заёмщику получить кредит сложно, но желание-то приобрести новостройку осталось и тут хитрые застройщики предлагают собственные программы рассрочки, тем самым увеличивая продажи. Тем самым получая пусть не всю сумму сразу (как это происходит в случае кредитования заёмщика банком), зато увеличивая продажи.

Дальше, похвальна инициатива правительства Москвы, которое выкупает метры для очередников города у застройщиков. По слухам, средняя цена выкупа по объектам в области и Москве 80 000 рублей за кв.м. Также по слухам, помощь в таком виде получили или получат: Главстрой, ПИК, ДСК-1, СУ-155.

Кстати, не вполне понимаю тех, кто злобствует по этому поводу. Допустим, Лужков не стал бы помогать застройщикам, никто бы не стал и застройщики, допустим, стали бы стали продавать с огромным дисконтом. Ну, здорово — счастливые от «падения цен» приобрели бы такие квартиры, а потом бы кризис ликвидности всё равно взял бы своё, потому что продажи с дисконтом были бы только временной мерой и строительство заморозилось бы. И к кому бы побежали «обманутые дольщики»? К тому же Лужкову.

Но сейчас и очередники/молодые семьи получат метры, и застройщики получили возможность улучшить своё положение.

Дело в том, что многие не осознают, что, хотя у нас строит много кто, но в сумме по объёму вводимых метров в год мы находимся в положении догоняющего по сравнению с СССР периода Никиты Сергеевича Хрущёва. Тогда вводилось около 60 млн. кв.метров жилья в год, если не ошибаюсь. И это при том, что по нынешним представлениям о комфорте на человека должно приходиться намного больше общей площади, чем в домах строившихся при Хрущёве. Т.е. для нормального комфорта мы должны строить больше жилья, чем СССР (даже с учётом сокращения размеров страны) и только это может стабилизировать рост цен. В такой ситуации застройщиков крайне необходимо поддерживать, а не пытаться привести их к краху. Так что действия правительства Москвы мне нравятся в этом контексте.

В общем, на сегодня сложилась ситуация, когда в городах миллионниках у покупателей есть возможность приобрести объекты на удобных условиях в рассрочку и с возможным небольшим дисконтом (например, по 1500 руб. на метр), но одновременно есть риски, что при неправильном выборе застройщика срок ожидания сдачи дома может увеличиться. Сразу замечу, что под «правильными» я не подразумеваю только указанных мной выше, т.е. есть и другие достаточно надёжные застройщики.

В регионах же ситуация иная, местами радикально иная. Там где застройщики испытывают финансовые сложности, эти застройщики неинтересны как объект покупки для крупных компаний из других регионов, местная администрация не может им помочь, а рынок жилья преимущественно первичный - там, где присутствуют все эти условия, цены на недвижимость могут просесть достаточно существенно.

Теперь про риелторов.

Те риелторы, работающие на вторичном рынке жилья, кто получает минимальную прибыль с квартиры, работая, так сказать «на потоке», столкнутся в ближайшее время с проблемами. Например, для многих риелторских агентств сроки продажи/покупки квартиры 2 месяца это между «быстро» и «нормально». Но сейчас вторичный рынок снижает активность - увеличиваются сроки продажи и сроки покупки, а чем дольше продаётся квартира клиента, тем больше уходит на рекламу, больше тратит времени сотрудник агентства, в итоге, становится неэффективной та схема работы агентства, по которой работа с клиентом проводится одним или несколькими подряд сотрудниками на зарплате. Потому что если один сотрудник-риелтор занимается квартирой от начала до конца и получает деньги только по факту, то сроки продажи/покупки не так существенны для агентства, как объёмы. А вот если сотруднику необходимо платить ежемесячно, то это с одной стороны снижает себестоимость при быстрых продажах/покупках, а с другой стороны её же заметно увеличивает при увеличении сроков продаж/покупок.

Это значит, что традиционная схема «всё делает один человек и получает деньги только при благоприятном исходе» наиболее эффективна для агентств, а иначе придётся приостанавливать деятельность до оживления рынка. Как сделают, например, агентства недвижимости Доки и Агент002. Впрочем, для большинства никакого возврата к традиционной схеме и не будет, как работали по такой схеме так и продолжат.

На ценах на квартиры эти события не скажутся никак, но вот события показательны для риелторской отрасли тем, что некий новаторский подход тут слишком уязвим. Также легче переживут проблемы те у кого существенный поток клиентов шёл по рекомендации, так как затраты на рекламу можно урезать до минимума или вообще нуля.