Ипотека в Самаре. В какой валюте брать?

Для самарского еженедельника ответил на вопросы по теме: Как ипотечный кризис в США сказывается на российском и самарском рынке ипотеки. Станет ли ситуация на мировых рынках ипотечного кредитования толчком для перехода отечественной ипотеки на качественно новый уровень. Планируют ли банки отказываться от валютной ипотеки и как заемщики могут защитить себя от валютных рисков.

1.В какой валюте выгоднее брать кредиты на современном этапе развития самарского рынка ипотечного кредитования в России?

Общее правило просто — в какой валюте у заёмщика доход, в такой и стоит брать кредит. Хотя, есть и нюансы — тем заёмщикам, которые планируют погасить кредит в кратчайшие сроки, например, это могут быть риелторы выкупившие квартиру, им стоит ориентироваться на самые низкие ставки вне зависимости от валюты, т.е. допустима и даже какая-то экзотическая валюта, вроде, франков или йен. Но на более длительный срок брать кредит в экзотических валютах мы не рекомендуем, так как слишком высоки валютные риски или, говоря человеческим языком, «бог его знает, что станет с этой йеной через пять лет».

2.Изменились ли условия ипотечного кредитования в валюте в последнее время? Повлиял ли на них ипотечный кризис в США?

Многие крупные отечественные банки привыкли привлекать дешёвые деньги из-за рубежа, т.е. доллары под небольшой процент, чтобы выдавать их под больший в стране. Но кризис в США привёл к тому, что на мировых рынках невозможно привлечь деньги под выгодный банку процент и эта ситуация может продлиться ещё полгода или даже больше. В итоге банки вынуждены искать какие-то другие источники и выдавать те средства что уже есть - меньшему числу заёмщиков, точнее, наиболее надёжным. Это приводит к ужесточению условий выдачи кредитов и постепенному повышению ставок на кредиты в долларах.

3.При какой ситуации на валютном рынке заемщик находится в наиболее выгодной ситуации и почему?

Лучше всего будет заёмщику, взявшему кредит в рублях при примерно том же размере инфляции и долларе также примерно с таким же курсом. Так как за счёт инфляции 100 рублей «сегодня» это не равно 100 рублей «завтра», т.е. некая фиксированная сумма выплат по ипотечному кредиту в рублях в месяц, за счёт общего роста цен, зарплат и так далее - будет всё менее существенна для заёмщика.

4.Как правильно поступить тем заемщикам, которые хотят взять долгосрочный кредит в российской валюте? Какие варианты оценки и защиты от риска существуют?

При среднем сроке ипотечного кредита по кредитному договору — 15 лет, средний реальный срок жизни кредита 5-7 лет за счёт досрочного погашения. Т.е. если в такой перспективе заёмщику не видится никаких серьёзных кризисов в стране, то имеет смысл брать ипотечный кредит в рублях. Лично я бы брал в рублях, потому что предпосылок для кризиса не вижу и доход у меня также рублёвый, т.е. не привязан к экономике какой-то иной страны.

5.Какая валютная стратегия на рынке ипотечного кредитования считается наиболее выгодной и почему?

Если заёмщик планирует гасить кредит не просто досрочно, а «очень досрочно», т.е. в течение года, то валютные риски не так существенны, как размер ставки, который у рублей выше. Поэтому в этом случае стоит смотреть в первую очередь на ставку.
Если доход заёмщика каким-либо образом привязан к долларам, то стоит брать кредит именно в этой валюте, так как это снизит риски от колебаний курса данной валюты. Тоже самое относится и к евро. Брать кредит в долларах ожидая его серьёзного «падения» относительно рубля не стоит, потому что серьёзное снижение курса доллара невыгодно нашей стране, например, из-за «удешевления» импортных товаров и ухудшения конкуренции с местными производителями, так что его не допустят.
В рублях же стоит брать всем остальным, но ориентируясь на минимальные ставки, конечно же.

6.В какой валюте самарцы предпочитают брать кредиты? Насколько интересна заемщикам валютная ипотека сегодня?

Легкокредит это ипотечный брокер с наибольшим количеством регионов присутствия, но какой-то интересной статистики, тем не менее, нет. Различия есть только между Москвой/Питером и остальными регионами. В Москве традиционно предпочитали долларовые кредиты и только не так давно доля рублёвых кредитов стала заметно расти. В Питере было примерно также, разве что доля рублей изначально была чуть больше. А в остальных регионах, включая Самару, основной интерес к рублям. Т.е. заявок на кредиты в долларах одна на десять рублёвых.

7.Как различаются процентные ставки по рублевым, долларовым и ипотечным кредитам в евро?

Долларовые и ставки в евро примерно одинаковы, и оба варианта меньше, чем рублёвые, но программ в евро чрезвычайно мало, а долларовые ставки плавно поползли наверх с 2008 года. Пока разница между долларовой ставкой и рублёвой составляет, в зависимости от банка, 1-2% годовых.