| « Шведская матрёшка | Ещё немного про КИТ Финанс. » |
Погашать ли досрочно ипотеку и может ли банк поднять ставку?
Обычно ночь с пятницы на субботу я посвящаю анализу потенциальных проектов, изучению новых технологий итп В общем, это такая ночь исследований. Но заодно попробую развеять панику поднятую в СМИ про поднятие в одностороннем порядке ставки по ипотеке и требованию возврата кредита.
Внимание. Сразу скажу, что не стоит сейчас специально напрягаться для погашения ипотечного кредита. Т.е. как гасили раньше частями и по мере возможности, так и продолжайте.
А теперь детали.
Вводные материалы — вот тут про возможность повышения ставок в одностороннем порядке с примером про потребкредиты, вот статья про просьбу Росевробанка погасить ипотечные кредиты, вот заметка с цитатой Задорнова из ВТБ24 про возможность повышения ставки по ипотеке.
Некоторые почему-то всё смешивают в одну кучу и делают из этого странный вывод, что необходимо любой ценой сейчас гасить ипотечные кредиты. Логика примерно та же, как если бы рекомендовали выбрасываться из самолётов без парашюта при обнаружении неисправности. Мол, всё одно — конец. А самолёт-то может и дальше себе лететь, поломка может быть некритичной. В общем, не надо нервничать.
Давайте последовательно разберём ситуацию. У банков остро стоит проблема нехватки денег и/или их дороговизны. В этой ситуации некоторые банки могут постараться использовать все им доступные возможности. Но рассмотрим возможность и целесообразность событий.
1) Эффективно ли для банка будет повышение задним числом ставки по кредиту?
Важны нюансы. Если мы говорим о потребкредитах, то повышение ставки на несколько процентов по уже выданным кредитам будет для заёмщика неприятным, но не приведёт к дефолту. Но аналогичное повышение с ипотекой, скорее всего приведёт к невозможности выплачивать повысившийся платёж. Т.е. вместо увеличения поступлений, банк может получить проблемы с взысканием задолженности. В банках не сидят маньяки, стремящиеся навредить заёмщику любой ценой. Любое действие должно иметь экономический смысл, повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам повысят для банка риски неплатежей.
2) Может ли банк повысить задним числом ставку по кредиту?
Важны конкретные условия конкретного кредитного договора. Обычно, есть привязка к ухудшению макроэкономической ситуации. Т.е. кризис не как сейчас, а как в 1998 году. Например, есть у банка право повысить ставку в одностороннем порядке в случае существенного увеличения ставки рефинансирования ЦБ. О том, что в данный момент нет существенного ухудшения - смотрите на сайте ЦБ в истории изменения.
Нужно, чтобы Вы чётко для себя поняли разницу между «может повысить» и «повысит завтра». Нельзя исключать и атомной войны, но эту фразу мало кто поймёт как «атомная война будет завтра», а вот в случае процентных ставок, почему-то люди теряются.
3) Эффективно ли для банка требовать досрочного возврата ипотечного кредита?
В данных условиях банку эти деньги пригодятся. Но «пригодятся», это не значит, что банк будет требовать возврата ото всех и любой ценой. Важны, опять-таки, нюансы и о них дальше.
4) Может ли банк потребовать досрочно вернуть ипотечный кредит?
Да может. Но список причин для такого требования чётко прописан в кредитном договоре. Обычно это просрочки и ненадлежащее использование недвижимости. Конечно, в кредитных договорах прописывается более точно, формулировки зависят от банка, но фактически - незаконная и несогласованная с банком перепланировка или использование квартиры под склад могут повлечь требование со стороны банка досрочно погасить ипотечный кредит. Бывает ещё один пункт, часто вызывающий вопросы - это существенное снижение стоимости залога. Тут стоит быть внимательным, существенное оно или нет может оценить независимый оценщик и существенное это больше, чем, например, 5%. Однако, обвал рынка недвижимости сегодня не грозит. Как я уже писал, возможно только небольшое и кратковременное снижение цен на первичку, но в среднем не более 5% и именно по первичке. На вторичку, которой большинство, это вряд ли повлияет.
Теперь конкретные случаи.
Вот тут моя цитата про возможность повышения ставок в одностороннем порядке с примером про потребкредиты обрамлена примерами повышения ставок Абсолютом. Однако, во-первых, как я уже писал выше — повышение ставок на потребкредиты и на ипотеку это «две большие разницы», во-вторых, Абсолют не повышает ставки по ипотечным кредитам. По причинам, тоже мной вышеописанным. На сегодня тут нет причин для волнения.
Дальше пошли, вот статья про просьбу Росевробанка погасить ипотечные кредиты. Обратите внимание, что это просьба, а не требование. Просьба, вызванная общеотраслевой нехваткой средств. Риск обвала рынка недвижимости в данном случае это просто вечно-модные слухи, а, значит, убедительный предлог. В общем, если Вам хочется и есть возможность сделать приятно Вашему банку, то гасите досрочно. Реальное же требование может быть, повторюсь, только при существенном снижении цен на жилую недвижимость, которому нет пока причин. Также это требование должно сопровождаться независимой оценкой недвижимости по несколько тысяч рублей за объект - всё за счёт банка. Потом суды, где банк будет доказывать свою позицию. На сегодня есть рост цен, объективный. Тут также на сегодня нет причин для волнения.
Далее. Вот заметка с цитатой Михаила Задорнова из ВТБ24 про возможность повышения ставки по ипотеке. Повторюсь, атомная война тоже возможна и тоже на этот случай принимают меры, но только самые безумные личности понимают «может» как «скоро будет». Слова Задорнова скорее можно считать обращёнными к ЦБ, так сказать, предостережением, потому что повышение ставки рефинансирования неприятно банкам. Но не стоит пытаться что-то предпринять на основании этой информации.
Что делать лично заёмщику?
1) Прочитайте свой кредитный договор, чтобы сличить его со своим поведением, окружающей действительностью и чётко осознать наличие и размер рисков. Обратите внимание на пункты в договоре, позволяющие поднять ставку или истребовать остаток задолженности целиком.
Если Вы допустили несогласованную перепланировку или, например, складируете горюче-смазочные материалы в квартире вместо проживания там, то Вы в группе риска. Банк может воспользоваться своим правом на инспекцию, а потом своим правом на требование досрочного погашения кредита. Аналогичная ситуация с просрочками.
2) Если Вы забыли, то вспомните, что проценты начисляются на остаток задолженности и при досрочном погашении Вы не должны погашать «будущие» проценты.
Это означает, что нет выгоды в погашении кредита сейчас любой ценой просто из-за паники о возможном повышении ставки! Даже если представить себе наиболее худший вариант и банк-таки объявит о повышении ставки со следующего месяца, то Вы совершенно так же погашаете кредит (ну, с нюансами о сроке предупреждения банка о погашении итп - см. сроки в кредитномм договоре). Запомните, не стоит выпрыгивать из самолёта из-за вероятности его падения. Это не даёт преимуществ.
3) Как я уже советовал — создавайте «подушку безопасности».
Создайте себе и своей семье подушку в размере трёх ежемесячных доходов или, хотя бы, средних затрат. Суммы свыше, если таковые будут, направляйте на досрочное частичное погашение кредита, при этом привлекательней снижать размер платежа по кредиту, а не общий срок. Так как снижение платежа позволит накапливать большие суммы на случай личных антикризисных мер.
4) Прнимайте решение о досрочном погашении ипотечного кредита без оглядки на паникёров и банкиров.
Если у Вас сейчас есть возможность досрочно погасить кредит целиком, то гасите, но приоритетом должно быть Ваше экономическое положение. Не так важно погасить кредит, как важно иметь оперативный запас на «чёрный день». Помните, что досрочное погашение кредитов на сегодня нужно в первую очередь банку, а не Вам. Если же досрочное погашение для Вас обременительно, но Вы хотите это сделать из-за опасения поднятия ставки, то ещё раз перечитайте пункт 2.
5) Избавьтесь от валютных потребкредитов.
Дело в том, что за паникой с банками как-то забылись валютные риски, т.е. риск колебаний курса, например, доллара. Важно, что никто сейчас не может предсказать точные цифры и вероятность падения/повышения курса. Это значит, что нет смысла принимать в такой ситуации решения, требующие от Вас убытков - например, погашение долларового ипотечного кредита любой ценой. Однако, долларовые потребкредиты обычно можно погасить достаточно безболезненно. Что и сделайте. Действия «на всякий случай» имеют смысл, если они не требуют особенных ресурсов.
6) Ещё раз. Если Вы боитесь повышения ставок по ипотеке или обращения взыскания.
Если боитесь, то это нормальная реакция неосведомлённого человека на непонятные события. Но не принимайте невыгодных для Вас решений под влиянием страха. Не нужно заранее делать себе плохо из-за опасений, что кто-то сделает плохо Вам. Сначала создайте себе финансовую подушку безопасности, потом уже разбирайтесь с потребкредитами. А об ипотечных кредитах заботьтесь только по мере возникновения реальных проблем. Если начнёте в обратном порядке, то будет глупо, когда окажется, что, потратив в панике все сбережения на досрочное погашение кредитов, Вы лишитесь работы.
Музыка: Lovespirals - Love survives
17 комментариев
Непонятный оптимизм... Снижение цен на недвижимость минимум на десятки процентов неизбежно. А для ипотечников это - потеря квартиры, первоначального взноса и выплаченной части кредита. Единственная надежда на государство, которое может спасти ипотечников из социальных соображений.
Я уже объяснял в предыдущих заметках почему считаю, что такого снижения не будет. А какие Ваши аргументы?
Наверное, исходя из написанного, погашать досрочно небудем, хотя можем.
Оптимизм автора объясним - надо создавать позитивный фон, что бы люди брали ипотечные кредиты - а это и есть бизнес автора. Сравните недавнее открытое письмо застройщиков журналистам.
Я сам взял ипотеку в $$$ в марте с.г. , немного досрочно погасил и сейчас плачу 2000$ ежемесячно. Так вот с некоторым волнением думаю, что когда у ЦБ кончатся запасы на валютные интервенции и курс пойдет вверх, а з/п пойдут вниз, то и настанет Ж...А мне.
И это меня существенно более напрягает чем возможная коррекция цен вниз (я надеюсь в москве она не превысит 30%) или предложения банка досрочно расплатиться.
Сырьевые цены идут вниз, а это основной регулятор цен в московской недвижимости. Понятно что не напрямую, а опосредованно через доходы, зарплаты, инвестиции и проч. Конец 80х - начало 90х московская квартира стоила несколько тыщ баксов, хотя был такой же дефицит жилья и основная маса денег шли не за деньги, а как размены или обмены с доплатой - все как сейчас.
Действительно очень грамотная, подтвержденная аргументами статья.
Объясните мне ,я что-то нечего не понимаю.
Я внесла 705% для покупке квартиры по соц. ипотеке . В банк меня еще не вызвывали, документы еше в ГУПЕ, значит , что банк уже не будет рассматривать мои документы? Так , что мне делать? 705 мои уже крутяться 3 месяц.
Statkod, решайте самостоятельно, я ситуацию обрисовал.
Pooh, спасибо ;)
Хелена, честно скажу - кроме того, что у Вас сложилась не устраивающая Вас ситуация, я ничего не понял. Какие 705%? Причём здесь социальная ипотека? Опишите ситуацию яснее, пожалуйства.
Ипотечник, верно, ипотека это мой бизнес, следовательно, как профессиональный участник рынка я владею наиболее полной информацией по нему. Т.е. мой оптимизм - просвещённый :)
Насчёт курса, который якобы пойдёт вниз. Смотрите, кризис экономики не у нас, а в США, это значит, что можно говорить о переоценке доллара, а не рубля. У нас-то кризис именно от них, не связанный с какими-либо внутренними причинами. Другое дело, что значительного падения курса доллара (равно как и значительного колебания вообще) не допустит ЦБ, потому что дешёвый доллар = дешёвые импортные товары = удушение отечественного производителя.
Конец 80-х - начало 90-х это совершенно некорректное сравнение, тогда было совсем другое положение в экономике, более того, большинство квартир доставались людям в результате приватизации, т.е. бесплатно, а ещё многие квартиры были неприватизированы и сделки были не вполне рыночные, т.е. через обмен. Тогда в основном переезжали по районам, потом, с ухудшением экономической ситуации, стали меняться с доплатой в сторону ухудшения, а в двухтысячных тенденция поменялась и стали доплачивать уже для улучшения жизни, т.е. размены для улучшения, улучшение района итп Т.е. это всё интересно с исторической точки зрения, но каких-то параллелей провести нельзя. Вот вернуться к объемам строительства в СССР в 80-х это было бы хорошо, а то у нас фирм-застройщиков полно, но все в сумме строят не так уж и много.
Сырьевые цены. Тут зависимость есть, однако, она есть масштабная - в том смысле, что если цены на нефть бы стали бы по 10 дол., то плохо бы стало всем и, соответственно, рынку тоже. Однако, для этого у нашего государства есть деньги, та самая «подушка безопасности» :) Повторюсь, кризис экономики в США, у нас его отзвуки в виде кризиса ликвидности, т.е. ситуация заметно отличается от развития событий в 1998 году, тогда кризис был так-сказать, всеобъемлющ, показал слабости экономики, коснулся всех итп - как сейчас в США. В России же сейчас развитие событий зависит от действий правительства, которые правильные и от денежных вливаний, на которые тоже ресурсов избыток. Скорее уж нужно, чтобы государство не перестаралось со спасением всех подряд и не ускорило инфляцию своими вливаниями.
Да, кризис не у нас, а у них. Но "они" выросли допустим на 10% (цифры взяты от-балды), а мы продавая "им" сырье на 50%. Соответсвенно можно предполагать, что если "они" сейчас ужмутся на 10%, то и мы упадем от нынешнего уровня в 2 раза. Ведь сырьевая сущность нашей "экономики" осталась неизменной за эти годы.
Да, сейчас Россия сидит на огромном мешке с деньгами, что позволяет и курс доллара удерживать, и банки поддерживать и даже исландский голос в НАТО купить задешево. Но мешок хоть и большой, но не бесконечный. Да и нефть вниз смотрит. Затягиваем пояса?
Московская недвижка. Как и в конце 80х, сейчас на рынке основная масса квартир на вторичке это те же самые бесплатно доставшиеся квартиры в результате приватизации. Отсюда и такие ситуации, когда бедная старушка-пенсионерка на самом деле владеет квартирой стоимостью в пол-лимона баксов. И подавляющая масса сделок это не покупка "в деньги", а всякие альтернативы-размены-съезды, потмоу что стоимость участвующих в процессе активов существенно превышает экономическую состоятельность самих участников. Фактически идет "работа с плечом". И точно также, как и в 80е, если один участник ухудшал ситуацию за доплату, то контрагент улучшал свою ситуацию, доплачивая.
То есть, вобщем "московский" рынок жилья за эти годы и остался "московским", а не стал "американским" к примеру. Да есть изменения. Уменьшалась криминогенность, "элитность" сместилась со старого фонда на новостройки, стали появляться ипотечники и т.д. Но в целом сам характер сделок остается прежний и обусловлен огромным количеством собственников с относительно (относительно стоимсоти объектов) малыми доходами. Так что ретроспектива носит здесь не только археологический интерес.
Взаимосвязь с мировыми рынками у нас есть, но связь через привлечение денег банковской отраслью, собственно, этим и вызван кризис ликвидности. Переоценённая экономика США лопается, задев Европу и нас. Это вот как раз США сидели на мешке с деньгами, точнее, на печатном станке :) Насчёт нефти, она подешевела, однако, полагаю, что ОПЕК сократит добычу и цена перестанет снижаться, к тому же там снижение в основном по психологическим причинам. Несомненно, наше государство несёт потери от снижения цен на нефть, но нефть это невосполнимый ресурс, к тому же как бы не было плохо США, европейцам нужна нефть. И, опять же, заблаговременно созданный фонд поможет нам эти проблемы пережить. Основная проблема не нефть, основная проблема как быстро удастся задержать расползание кризиса, потому что многие компании, развивавшиеся на кредиты испытывают проблемы, следовательно, их сотрудники, следовательно, они и их семьи будут меньше тратить, следовательно, розничные сети, автосалоны и туроператоры могут тоже пострадать. Т.е. ясно что эту "волну" погасят, но вот ущерб будет чувствоваться ещё много месяцев после остановки.
Я к тому, что согласен с Вами насчёт "затягиваем пояса", но в менее пессимистичной форме :) Т.е. я свой пояс уже затянул, в качестве превентивной меры на период спада.
Насчёт недвижки. Ну да, основная масса это альтернативные сделки, где улучшаются жилищные условия за счёт доплаты, однако в каждой такой цепочке всё начинается с "живых" денег и заканчивается свободной квартирой. Т.е. некто с наличными покупает комнату или квартиру А (например, в области), владелец квартиры А покупает квартиру Б, тот доплачивает и покупает квартиру В (уже в Москве), а владелец квартиры В продаёт её просто за деньги, потому что она досталась ему, например, по наследству. Все сделки проходят одновременно, все рады. И все эти годы за счёт увеличения числа и платежеспособности тех, с деньгами, и происходит рост цен на квартиры. Чего в этом странного или нерыночного?
О каких "не более 5%" идет речь. Первичка уже "хлопнулась" минимум на 30%. Купить построенную, но еще не сданную новостройку можно за 4000USD.(Монолит-кирпич)Это при том , что в августе цена была не ниже 6000USD за тот же дом.
Денис, Вы ошибаетесь вероятно из-за того, что оцениваете рынок по конкретным объектам. Но я уже писал, что так как снижения могут быть из-за проблем с ликвидностью конкретных застройщиков, то и снижения могут быть по конкретным объектам, собственно, это и может привести к средней цифре в 5%. Когда по одним рост, а другие временно продают с заметным дисконтом, может быть снижение среднее по рынку на 5%.
Однако, на момент написания заметки вероятность снижения была выше, чем сейчас (24 октрября). Сегодня по Москве, дисконт заметен, пожалуй, на уровне 1500 руб. на метр, а ситуация с ликвидностью у застройщиков улучшается во многом по причинам описанным мной в этой заметке http://ipoteka.it/suslov.php/ipoteka/-65
Не согласен. Случай далеко не единичен. Касается все вышеизложенное мною и вторички. На квартирах стоимостью от 1500000$ вполне можно получить дисконт в 200000-300000$.А что касается застройщиков , то почти все они проводят те или иные рекламные акции просто маскируя тот обвал который происходит в данный момент.
В секторе премиумной недвижимости, согласен, сложная ситуация, равно как и по коммерческой недвижимости. Кризис ликвидности, повторюсь, затронул компании быстро росшие на кредиты, теперь им не до роста, следовательно не до инвестиций в офисы, складски помещения итп С премиумной (элитной) недвижимостью ситуация примерно такая же - временное, вызванное тем же кризисом ликвидности снижение спроса, так как покупатели это тот же топ-менеджмент тех же самых компаний, которые росли на кредиты, грубо говоря :)
Насчёт рекламных акций. Вот смотрите - мы говорим об одном и том же, только видим разные причины и последствия происходящих событий. Я кратко повторюсь - из-за роста стоимости кредитов у ряда застройщиков возникли проблемы с ликвидностью. При этом нет снижения спроса на "обычную" недвижимость, часть застройщиков фиксирует увеличение звонков и обращений в офис. Но из-за необходимости отдавать кредиты при невозможности взять новые (ну, дешевле 25% годовых) нужно увеличить объёмы продажи. Рекламные акции это хороший вариант, плюс усиление программ рассрочки поможет тем покупателям, кто планировал получить кредит в банке, а банк программу свернул.
При этом продавать объекты с серьёзным дисконтом "в розницу" из-за проблем с кредитами застройщики не будут, быстрее перепродаться или перепродать метры оптом кому-то, кто потому будет их уже по рыночной цене реализовывать. Ну, или как правительство Москвы скупило для очередников, решив проблемы нескольких застройщиков.
Если Вы не согласны с моей точкой зрения, то какие Ваши аргументы в пользу "обвала цен"?
Аргумент один.
НЕ ПОКУПАЮТ!!!! Потенциальные покупатели в ожидания полного падения сидят на деньгах и ждут пока метр будет стоить 1500$. А застройщики и инвесторы такой роскоши позволить себе не могут.(деньги отдавать надо). Вот и будут падать пока в ноль не уйдут или хотябы минимизируют потери.
Денис, заметная проблема со спросом есть только на элитное жильё, я уже описывал выше причину. Ещё есть увеличение сроков продажи/покупки квартир на вторичном рынке. Т.е. не снижение спроса как такового, а вообще увеличение сроков купли/продажи за счёт снижения активности на рынке.
При этом на первичном рынке сейчас могут купить в рассрочку, те кто хотел брать ипотечный кредит в банке.
Насчёт того как решаются проблемы ликвидности застройщиков я уже писал же http://ipoteka.it/suslov.php/ipoteka/-65
Проблема спроса распространяется не только на элитное жилье. Простой показатель: Рег.палата на Тимура Фрунзе в рабочем порядке принимала на регистрацию от 200 до 400 договоров в день. Сейчас в лучшем случае 20-50.
А говоря о рассрочке это максимум до получения собственности т.е. года на 3. А ипотеку брали до 25 лет.
Денис, извините, что долго не отвечаю, но зато вот я написал заметку примерно о том же http://ipoteka.it/suslov.php/ipoteka/2008-1 о чём мы с Вами говорим :)
Сейчас нарастает так называемый отложенный спрос. Т.е. опять мы говорим об одно и том же, но делаем разные выводы. Для меня разница между отложенным спросом и отсутствием спроса заключается в том, что хотя на сегодня "оба этих человека" квартиру не купят, но тот кто отложил, он хочет купить, может купить и купит, просто это случится либо по факту наступления какого-то события, либо через какой-то непродолжительный срок. Большинство отложивших, с моей точки зрения, откладывают из-за опасений, связанных с кризисом ликвидности, следовательно, как только психологическая обстановка изменится - они купят. Та часть, которая надеется "пересидеть" продавца тоже привязана к срокам - пересидеть застройщика они смогут только того, который не получит поддержки. Потому что даже если продажи сейчас снижаются, то логичней не снижать цены, а переждать. Вопрос в ресурсе для пережидания. Вот у некоторых крупных застройщиков он теперь есть, а остальным тоже проще продать массово кому-то объекты/метры с дисконтом, чем пытаться выставляться "в розницу" с таким дисконтом.
Вторичку же продают обычные люди, у которых могут быть те же самые соображения "переждать до весны". Т.е. они не заинтересованы продавать сейчас с огромной скидкой, если они не смогут себе что-то с такой же скидкой купить (а они не могут). Исключение составляет только психологическое желание "продать до Нового Года". Поэтому временное снижение вполне может быть к НГ, но несущественное - на проценты.
При этом тех у кого уже денег нет для покупки - их я "отложившими" не считаю и именно это касается элитной недвижимости. Т.е. там рост возобновится позже, с возобновлением роста доходов у обеспеченной части. Точнее, через некоторое время после начала снижения банковских ставок на кредиты бизнесу. В общем, если бы у меня были миллионы на инвестирование, то я бы именно сейчас купил элитку, потому что именно сейчас она проседает в цене :) Но вторичку бы купил, не первичку.
Возвращаясь к отложенному спросу - я думаю, что рынок будет вялый до весны, а там уже будет почти решена проблема кризиса (если государству не будут мешать) и те кто раздумывал - опять простимулируют рост цен.
О блоге
