Что такое или кто такой ипотечный брокер.

Как обычно, когда написать бы надо, но времени тет - я цитирую свои комментарии запрошенные журналистами Потом некоторые статьи с цитатами попадают вот сюда, многие не попадают, потому что выходят только в печатном виде но, в любом случае, публикуется не самая большая часть текста и не пропадать же тексту

1) Услуги ипотечных брокеров на данном этапе не слишком хорошо известны широкому кругу потенциальных заёмщиков. Если возможно, опишите те преимущества, которые дает заёмщику обращение к брокеру. Какие услуги оказывает брокер?

Основные преимущества это информированность за счёт которой компания ипотечный брокер получает возможность помогать в самых сложных ситуациях; наличие преференций от банков, позволяющих предлагать программы со скидками и сервис, позволяющий клиенту не тратить время на общение с банками, поездки в банки и уточнение условий.

2) Кто может выступать в качестве ипотечного брокера? Какие документы нужны, необходима ли регистрация…?

На сегодня для начала работы достаточно простой регистрации как ИП или учреждения юридического лица. Лицензированию эта деятельность не подлежит, сертификации тоже. Любая присутствующая на сегодня сертификации отрасли это частная инициатива частной компании, т.е. кто угодно может начать сертифицировать желающих сертифицироваться ипотечных брокеров. Однако, старт весьма прост, но это обманчиво. Компании ипотечному брокеру необходимо провести обучение сотрудников и установить контакт с наибольшим числом банков, также у развитой компании ипотечного брокера существуют очень серьёзные затраты на техническое обеспечение деятельности, так как сотрудник ипотечного брокера без качественной базы кредитных продуктов эффективно помогать клиентам не сможет.

3) Связаны ли брокеры с какими-либо банками или риелторскими компаниями?

Первым независимым ипотечным брокером в России был мой проект Легкокредит. Собственно, с него и начался в 2004 году рынок ипотечного брокериджа в России, до этого никакие компании на ипотеке не специализировались. Отсюда, кстати, и выделяемое на тот момент слово «независимый».

Но в том же году и в последующие годы стало появляться много карманных брокеров банков, строительных компаний, риелторских.

На сегодня ипотечным брокером может называться даже риелтор, просто потому что это модно. В связи с этим, на рынке существует некоторая путаница с набором услуг. Неким, «настоящим» ипотечным брокером, можно считать компанию, которая не навязывая подбор недвижимости, оказывает услуги полного цикла по ипотеке, т. е. от самого первого обращения клиента присматривающегося к ипотеке и до самой сделки. Такой ипотечный брокер подберёт клиенту самые лучшие именно в его ситуации условия на рынке, возможно со скидкой от банка, проконтролирует формирование пакета документов, возьмёт на себя любое общение с банком, проконсультирует по порядку заполнению анкеты, отвезёт документы клиента из его офиса в банк, проконтролирует весь процесс одобрения клиента как заёмщика. Далее, ипотечный брокер согласует с банком, страховой компанией и проконтролирует оценку устраивающей клиента недвижимости, подготовит сделку.

При этом квартиру ипотечный брокер обычно не подбирает, что позволяет клиенту сэкономить на услугах риелтора. Впрочем, у ипотечного брокера может быть дополнительная услуга - подбор недвижимости. Также отнюдь не каждая компания ипотечный брокер оказывает весь озвученный мной комплекс услуг, некоторые, например, могут только подбирать банк или не консультировать на этапе одобрения объекта.

4) Критерии выбора и надёжности брокера.
12) Советы тем, кто обращается к ипотечному брокеру.

Кстати, примерно год назад я написал как раз памятку «Как обезопасить себя от чёрного кредитного брокера».

При выборе ипотечного брокера нужно учитывать три момента, первый - нужно обезопасить себя от чёрных кредитных брокеров. Тут всё достаточно просто, если не предлагают подделать справки о доходах, дать взятку сотруднику банка и не дают на подпись кредитный договор вне стен банка, то всё нормально. Кстати, анкеты, заявки и прочее подписывать вне стен банка, конечно же, можно. Второй момент - нужно закреплять на бумаге все обещания, т.е. все устроившие при первичной консультации обещанные сотрудником условия ипотечного кредита, необходимо вписать в договор с ипотечным брокером таким образом, чтобы комиссию уплачивалась только в случае одобрения именно на этих условиях. И третий нюанс - компетентность самого специалиста, если нет уверенности в компетентности, то нужно либо идти в другую компанию, либо требовать у директора ипотечного брокера замены специалиста, так как в этой отрасли очень многое зависит от нюансов и знания тонкостей требований банков.

В первом случае человек рискует потерять репутацию в банках, а то и свободу, во втором деньги, в третьем время. Так что имеет смысл в первом случае уйти, во втором и третьем настоять.

5) Что необходимо знать и понимать клиенту до обращения к брокеру? Какие документы подготовить и так далее…

Важно понимать, что найденные в газете рейтинги ставок ипотечных банков могут не иметь ничего общего с конкретными параметрами конкретного гражданина. Чтобы осознать реальность, до обращения к ипотечном брокеру имеет смысл позвонить в любой банк и уточнить какие именно условия и сумму кредита они могут предложить не просто некоему абстрактному желаемому ими заёмщику, а именно рассказать про свой возраст, стаж, размер дохода, его тип и попросить сделать расчёт. Вот эти условия можно считать неким эталоном и, зная их, уже послать заявку ипотечному брокеру. Если он предложит что-то лучше, то подписать с ним договор, если нет, то самостоятельно подать документы в банк, а в случае отказа в банке уже подписать договор с брокером.

6) Как проходит работа брокера с клиентом, возможно ли выделить основные этапы?

Этапов можно выделить три.
Первый этап это первичная консультация, во время которой специалист уточняет все детали по потенциальному заёмщику и на основании этих данных предлагает конкретные условия кредита.
Второй этап начинается в том случае, если клиента условия устраивают. Подписывается договор с брокером и специалист консультирует клиента по сбору и заполнению документов, требуемых банком, заполнению анкеты, параллельно держа оперативную связь с сотрудником банка. Кстати, важно понимать, что чем больше будет предоставлено документов, тем больше вероятность одобрения. Т.е. вероятность одобрения через ипотечного брокера повышается обычно не за счёт каких-то тайных договорённостей, а за счёт того, что сотрудник может подсказать какие дополнительно документы нужно собрать для того, чтобы банк одобрил нужный кредит и нужные условия.

Третий этап начинается после одобрения клиента как заёмщика. Теперь нужно заказать оценку объекта, согласовать его со страховой и банком и подготовить сделку. Всё это делает ипотечный брокер.

7) Принимает ли брокер участие в подборе недвижимости?

Обычно нет, потому что недвижимость ищет риелтор. Точнее, у компании ипотечного брокера может быть небольшой отдел риелторов, для подбора недвижимости в качестве дополнительной ненавязываемой услуги. А может и не быть.

8) Насколько популярна услуга в России. Можно ли озвучить процент кредитов, оформляемых через брокера, в общей массе?

На сегодня и ипотека пока не достаточно зрелая, следовательно и сопутствующие услуги на этапе развития. Доля кредитов, полученных с помощью ипотечных брокеров около 12% от общего числа (кстати, я о том же про долю ипотечных брокеров говорил и полтора года назад). Все большие цифры это лукавство, потому что учитывают риелторов, называющих себя ипотечными брокерами. Кстати, на этом примере можно понять, что доля специализированных компаний в разы меньше, чем доля риелторов. Для сравнения, в странах Европы доля ипотечных брокеров может доходить до 70%.

9) Стоимость услуг брокера, кто их оплачивает?

На сегодня на рынке присутствуют две бизнес-модели. Одна модель при которой ипотечный брокер получает основной доход от клиента, а доход от банка и вообще его наличие несущественно. И вторая модель при которой с клиента берётся некая небольшая сумма или не берётся вообще, а основной доход ипотечный брокер получает от банков. Издержки у компаний обоих типов примерно равны, т.е. компания второго типа должна получать от банка примерно столько же, сколько первой платит клиент.

По первой модели стоимость услуг обычно 1,5-3,5% от суммы кредита, такой разброс вызван разной ценовой политикой компаний. У ипотечного брокера Легкокредит, например, 1,5%.

При этом, в перспективе компании будут переходить на вторую модель, как на более привлекательную для клиента. Однако, на сегодня есть ряд препятствий, в частности, для того чтобы заплатить брокеру деньги, банк их должен откуда-то взять и проще всего ему их взять как раз с заёмщика. Это приводит к тому, что платящие брокерам банки имеют чуть более худшие условия по сравнению в прочими. И второй нюанс в том, что платит только некоторая доля банков, а не все, что, при модели получения комиссии только с банка, заметно сокращает список банков, которые могут быть предложены клиенту.

Впрочем, через года два эти шероховатости уйдут, что позволит всем перейти на вторую модель работы.

10) Как действуют ипотечные брокеры в ситуации с кризисом ликвидности? Может ли она помешать получить ипотечный кредит и готовы ли брокеры помочь заёмщику эффективно действовать в сложившихся условиях?

Мы постоянно получаем свежую информацию ото всех банков и перебрасываем дела заёмщиков из банков заморозивших ипотеку в нормальные. Т.е. клиенты ипотечного брокера в условиях кризиса потеряют время, но не деньги, а вот те кто действовал самостоятельно — обычно не имеет возможности оперативно выбрать и сменить банк, что приводит к срывам сделок и потерям внесённых за квартиру авансов.

11) Могут ли брокеры помочь получить кредит в сложных ситуациях: когда нет возможности официально подтвердить доходы, есть проблемы с кредитной историей и так далее.

Сразу оговорюсь — те кто делает справки о доходах или каким-то ещё образом подделывает информацию о заёмщике это мошенники. Нормальный ипотечный брокер может помочь в таких ситуациях за счёт информированности и связей с банками, например, он знает какой банк каким образом сможет принять хотя бы косвенное подтверждение дохода у формально безработного клиента и одобрить его. Это значит, что если доход на самом деле есть, то такому заёмщику можно помочь. В общем случае нельзя помочь тому у кого дохода нет или тому у кого многомесячные просрочки по кредитам.

Музыка: Electrovamp - Drink taste better when they`re free