Про ипотечные кредиты для Русипотеки.

Отвечал для Русипотеки. Теперь можно и в блоге....

1. Какие основные факторы влияют сегодня на рынок недвижимости?

Как обычно, на рынок недвижимости влияет платежеспособный спрос, после колоссального роста цен на недвижимость в прошлом году, многие потенциальные покупатели временно потеряли возможность приобрести
квартиру, однако, можно констатировать, что платежеспособный спрос с конца лета возвращается. Что скажется на продолжении роста цен, хотя и не таком как в прошлом году.

2. Какова доля ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи квартир? Что можно сказать об инвестиционном спросе на квартиры? Какова тенденция?

Доля инвесторов в общем числе сделок неизвестна никому, поэтому время от времени возникают домыслы и чушь в духе 30% инвестиционных сделок. В реальности доля вряд ли больше 5% по всему рынку, включая первичку и вторичку. И можно констатировать следующее, какая бы не была доля инвесторов, она будет сокращаться из-за того, что разница между покупкой и продажей новостройки уже не так велика, как в прошлые пару лет. А вторичка будет расти процентов на 10 с небольшим в год, что для многих
инвесторов мало. Я сам знаю пару таких, они уже ищут новые инструменты для инвестирования. Но я убеждён, что инвесторы не играли существенной роли в росте цен, следовательно, их уменьшение не скажется на рынке, т.е. с дисконтом никто выходить не собирается.

3. В какой степени влияет увеличение доли сделок по ипотеке на цену жилья?

Ипотека развивается и доля ипотечных сделок, соответственно, увеличивается. Если ещё год назад подавляющее большинство совершало обмены с доплатой без привлечения кредитов, то сейчас доля и количество ипотечных сделок растёт, потому что ипотека даёт возможность улучшить свои жилищные условия тем, кто не может скопить 60000 дол. на разницу в стоимости между, например, районами.

4. Какой сегмент жилой недвижимости является самым продаваемым по ипотеке?

Однозначно, вторичка. В Москве уже нет районов массовой застройки, да и точечная застройка часто саботируется различными политическими группами, поэтому если человек хочет поселиться в хорошем районе недалеко от метро, то у него просто не возможности купить новостройку. Тем более, что из-за рискованных схем реализации новостроек, отнюдь не каждую банк разрешит приобрести на ипотечный кредит.

5. Какова текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости?

Можно отметить увеличение программ приобретения нежилой недвижимости на ипотечный кредит, но, конечно же, доля таких ипотечных сделок пока ещё ничтожно мала.

6. Как изменились цены на жилье с начала года? Каков Ваш прогноз на дальнейшую динамику.

Рост цен по итогам 2007 года, полагаю составит чуть меньше 10%, в дальнейшем рост так и будет около 10% с небольшим.

7. Как повлияет рост объемов возводимого жилья на рынок ипотечного кредитования?

Для увеличения объёмов ипотечного кредитования в сегменте "первички" необходимо не столько увеличение объёмов, сколько увеличение доли объектов реализуемых по внятным договорам, а не по предварительным
договорам купли-продажи или по вексельным схемам.

8. Ожидается ли снижение цен на недвижимость в отдельных сегментах? Может ли это спровоцировать увеличение неплатежей по ипотечным кредитам заемщиков, которые взяли кредит на пике цен на жилье?

Нет тенденции на снижение цен. Даже в тех сегментах, в которых наблюдалось кратковременное снижение в начале года, это снижение было на уровне процентов, а не десятков процентов. Спровоцировать же неплатежи по кредитам может только падение цен настолько, чтобы стоимость квартиры была меньше суммы задолженности. Но падение цен в два раза - это совершенно нереальная на сегодня ситуация.

9. Какова, по Вашему мнению, должна быть роль государства в развитии рынка доступного жилья?

Государство должно продолжать стимулировать увеличение объёмов строительства и сдерживать рост цен, например, на цемент за счёт антимонопольных мер. Потому что в рыночных условиях невозможно законодательное снижение цен на квартиры, это разрушит рынок, а вот улучшение соотношения спроса к предложению за счёт увеличения объемов возводимого жилья - это наиболее верный путь.