Как заменить собственника при ипотеке?

Интересный вопрос задали мне на одном из сайтов.

Подскажите, пожалуйста, как поступить в данной ситуации:
мой брат 1 год назад взял ипотеку на квартиру в Москве, сейчас он живет в Китае, а его сын Артем с женой в Москве, причем, Артем устроился на хорошую должность и имеет стабильный хороший доход.
Возможно ли переписать ипотеку на Артема? Ведь в будущем, для того, чтобы квартира стала собственностью сына, брату нужно будет оформлять дарственную, а это снова расходы.
И второй вопрос:
каким образом можно снизить выплаты по кредиту? (сейчас процентная ставка очень высокая)

Отвечаю.

Ипотека - это залог, т.е. квартира находится в собственности брата и под залогом у банка. Залог, в свою очередь, это обременение, т.е. брат не может распоряжаться заложенной квартирой без согласия банка - в том смысле, что не может её продать или подарить до снятия залога.

Соответственно, если нужно переоформить право собственности с брата на его сына, то это можно сделать на сегодня (из-за ипотеки) только через договор купли-продажи, т.е. по расходам ничего не меняется относительно планируемой дарственной, но процедурно с квартирой под залогом это сделать сложно, так как нужно будет:
а) согласие банка на сделку между родственниками.
б) одобрение банком Артёма как заёмщика, так как фактически получается, что он должен взять кредит на приобретение квартиры у своего отца. Т.е. он квартиру покупает, гася кредит отца своим новым кредитом.

Основная проблема это именно одобрение сделки между родственниками, большинство банков на это просто не пойдут, а остальные только в индивидуальном порядке. Но, кстати, тут вероятно и ставка снизится заодно.

Если же нужно только снизить ставку, то нужно воспользоваться так называемым рефинансированием, т.е. брату взять в другом банке специальный кредит для погашения старого. Но экономический смысл есть только при разнице в 2% между старым кредитом и новым.