Продажа квартир из-под ипотеки.

Тема «Что будет если заёмщик не сможет платить за ипотеку?» постепенно становится модной в СМИ. Тем более, что, с ростом рынка, трагических случаев связанных с неуплатой по ипотечному кредиту будет становиться всё больше. К примеру, в США или Британии сейчас лишается домов огромное число семей, десятки и сотни тысяч, у нас же пока каждый случай привлекает повышенное внимание прессы. Если говорить о трагедии с покончившим жизнь самоубийстом ипотечном заёмщике в Магнитогорске, то, пожалуй, только «Московский комсомолец» в лице журналиста Елены Мишиной упомянул об этой истории без истерик и с учётом ситуации в целом.

А далее опять вопросы-ответы на ту же тему, только более общие

1. В последнее время на сайтах риэлторских агентств появились объявления о продаже квартир «из под залога по ценам ниже рыночных». Что за этим стоит? Распространены ли подобные сделки на рынке?

В основном такие формулировки используются просто для привлечения клиентов, по аналогии с «таможенным конфискатом»

Многие риелторы хотели бы получить возможность массово работать с досудебной реализацией заложенных квартир, но на сегодня случаи дефолтов всё ещё достаточно редки и большинство реальных продаж квартир под залогом связаны не с дефолтами, а с желанием заёмщиков улучшить жилищные условия.

2. Известны ли вам случаи реализации банками заложенного по ипотеке жилья? Как выглядит эта процедура, какие схемы возможны?

Повторюсь, большинство продаж квартир под залогом связаны с тем, что заёмщик таким образом улучшает жилищные условия.

В общем-то, в продаже квартиры под залогом нет на сегодня ничего чрезвычайно сложного, основная проблема в том, что покупатель должен заплатить банку до госрегистрации часть стоимости квартиры, равную задолженности продавца-заёмщика. При том, что обычная, например, в Москве практика — закладывание до госрегистрации денег в ячейку из которой продавец сможет деньги достать только после того, как покупатель станет собственником квартиры. А при продаже на открытом рынке заложенной квартиры в ячейку на имя продавца закладывается только разница между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Далее, договора купли-продажи уходят на госрегистрацию, где сначала снимается залог, а после регистрируется переход прав собственности.

А вот именно реализация квартир должников, которые довели ситуацию до суда, может проходить через аукционы, на которых квартира продаётся чуть ниже рыночной стоимости, далее банк вычитает остаток задолженности, штрафы, пени и оставшуюся сумму выплачивает экс-заёмщику. Но такие аукционы на сегодня чрезвычайно редки.

3. Наблюдаете ли вы рост просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам?

Когда-то был распространён миф о том, что наш заёмщик — самый ответственный, но увеличение объёмов кредитования показывает, что заёмщик, в общем-то, обычный. Даже часто не очень осознающий важность подписываемых им бумаг и всей ответственности за невыполнение обязательств.

Но, при этом, наиболее заметен рост просрочек у АИЖК и во многом этот рост вызван мошенничеством со справками о доходах. У других крупных и не очень игроков доля просрочек всё также очень низка.

4. Ощущаете ли вы снижение спроса на ипотечные кредиты?

Не видно снижения спроса, скорее усилилась другая проблема — если ещё полтора-два года назад появилась категория заёмщиков, которым в процессе поиска квартир переставало хватать одобренных сумм, то в этом году с ужесточением и ухудшением условий во многих банках, численность таких несостоявшихся заёмщиков существенно увеличилась.

Музыка: U96 - Das boot