Срез текущей ситуации по ипотеке.

Ещё в начале лета я предсказывал сокращение по Московскому региону количества банков, выдающих ипотеку с примерно 100 до 20—30. Дело в том, что у нас много банков занималось ипотекой просто «чтобы было», поэтому сворачивание программ в таких банках при усилении кризиса ликвидности было достаточно предсказуемо.

Т.е. несомненно плохо, что на сегодня по требованиям к заёмщикам, ставкам, размеру собственных средств мы вернулись в 2004 год и плавно движемся дальше в историю, однако, в перспективе, возможно, нынешняя ситуация позволит поменять конфигурацию рынка в пользу формата «несколько крупных банков проводят секьюритизацию и также рефинансируют кредиты выданные всеми другими банками, которые работают скорее как фронт-офисы по ипотеке». Это значит не все подряд выдают за свои деньги, пытаются привлечь деньги за границей и схлопывают ипотеку при проблемах, а более упорядоченный формат. Основное преимущество этого формата в его большей устойчивости к кризису ликвидности, так как для улучшения ситуации достаточно, так сказать, заливать деньги, помогать только этим самым нескольким банкам и на заёмщиках проблемы банков бы вовсе не отразились.

Вот, к слову, недавние запросы комментариев от журналиста и мои ответы.

Каковы сегодня условия выдачи кредитов у тех, кто продолжает их выдавать? Каковы средние ставки, срок и требования к заемщикам?

Ставки около 15% и могут продолжить повышаться, впрочем, некоторые банки делают уже скорее заградительные ставки в 20%, скорее для того, чтобы просто не признавать официально нежелание выдавать ипотеку.

Планируют ли банки пересматривать условия по ранее выданным кредитам и/или требовать досрочного возврата? Какие банки на это пошли? К чему может привести такая практика? Вырастет ли число просрочек по кредитам?

У меня нет информации о таких планах. Известное заявление Задорнова из ВТБ24 я бы расценил скорее как обращение к ЦБ, а не к заёмщикам. А Росевробанк просто попросил погасить кредит тех, кто это может сделать. Ситуация с СКБ-Банком также была воспринята несколько искажённо, СКБ-Банк также только предлагал подписать допсоглашение, все другие заявления, это позиция сотрудников на местах, а не официальная позиция банка.

Более того, ипотека это не потребкредиты и попытка повысить ставку по выданным кредитам приведёт не к увеличению поступлений в банк, а к дефолтам. Равно как и с требованием досрочного погашения - кто может, тот и так постепенно гасит, а кто не гасит, тот, значит, не может и попытка принудить их к этому приведёт, опять же, к дефолтам. Банкам же нужны деньги, а не дефолты.

Как вы считаете, вследствие сложившейся ситуации насколько могут снизиться объемы выдачи ипотечных кредитов в России? Многие ли банки свернут эту деятельность?

При сохранении текущей ситуации объёмы выдачи могут снизиться раза в два. В этих условиях вливание денег в АИЖК, как в наиболее развитую федеральную структуру, я считаю правильным шагом, остаётся только сожалеть, что у нас так пока и не появилось нескольких аналогичных структур.

Как по-вашему, изменения на ипотечном рынке скажутся на стоимости жилья в Москве и других регионах? В каких городах это может привести к снижению цен? А само снижение цен, которое сейчас наблюдается, не отразится ли на росте числа дефолтов по выданным кредитам?

В данный момент, скажем, в Москве, снижения цен на жилую недвижимость нет и нет причин для снижения. Снижение возможно по конкретным объектам конкретных застройщиков и связано с их личными проблемами из-за зависимости от кредитных денег. Однако, даже близкий к разорению застройщик скорее будет перекуплен, чем будет продавать объекты «в розницу» с огромной скидкой. Я не говорю про коммерческую недвижимость и премиумную жилую, так другая ситуация, но вот по «обычной» первичке может быть кратковременное снижение на 5%, однако, на рынке жилой недвижимости в целом, т. е. считая и вторичку, тенденции к снижению нет. Так как платежеспособный спрос никуда не девался, а доля ипотеки так и не стала достаточно серьёзной.

В регионах всё зависит от проблем со средствами у застройщиков и балансом между первичкой и вторичкой. Т.е. там где в основном первичка и только от одного-двух испытывающих проблемы застройщиков - цены снизятся.

Как вы вообще считаете, нормализуется ли ситуация на рынке ипотечного кредитования? Когда это случится и что для этого должно произойти?

Несомненно нормализуется, однако, в процессе этого произойдёт не то чтобы передел рынка, скорее, ломка стереотипов, которая, как мне кажется, и приведёт нас к более упорядоченному формату ипотечного рынка.

Для того, чтобы это случилось, государство должно остановить расползание этой волны кризиса ликвидности, осторожно и целево залив деньги в ключевых игроков, а дальше достраивать новую ипотечную систему, возможно, с помощью госбанков. Если через полгода будет улучшение, то это будет хорошо.

Музыка: Caesars - Jerk it out